El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en el artículo 49 recoge la figura llamada “libre disponibilidad de lotes”, así como también, la “venta garantizada de lotes” es mencionada por el artículo 39 del referido reglamento; sin embargo, dichas figuras no han tenido mayor desarrollo en la normativa, sino que es meramente práctica, existiendo diversos criterios adoptados en el Registro, respecto a que si la anotación del proyecto de habilitación urbana que cuenta con libre disponibilidad o venta garantizada de los lotes origina la creación de partidas registrales de forma provisional o definitiva; no obstante, el Tribunal Registral mediante el Acuerdo Plenario CXXI del 06/06/2014, aprobó: “Cuando la resolución municipal de aprobación de la habilitación haya autorizado la libre disponibilidad, las inscripciones se harán preventivamente (pues es la primera etapa). Las anotaciones preventivas se convertirán en definitivas al inscribirse la recepción de obras (segunda etapa)”, por el cual, se anota el proyecto de habilitación y se efectúa la pre independización de los lotes de forma preventiva, precisando que la aprobación del proyecto y autorización de libre disponibilidad deben estar contenidas en una sola resolución.

Por otro lado, la “compraventa garantizada” precisada en el artículo 39 señala: “La compraventa garantizada, y en su caso la cesión de posición contractual, se anotarán preventivamente en la partida individual del respectivo predio. La inscripción definitiva de dichos actos se efectuará simultáneamente con la inscripción de la recepción de obras”; es decir, se le permite al habilitador poder realizar una primera venta (que tendrá la calidad de preventiva) lo cual coadyuva al habilitador –propietario a contar con los recursos económicos que se necesitan para culminar el procedimiento de habilitación urbana (recepción de obras), no obstante si bien es una ayuda al habilitador, también resulta necesario mencionar que en muchos casos para el habilitador el procedimiento termina con la venta garantizada del lote futuro, dejando los lotes sin completar su etapa, lo cual no solo contribuye a la informalidad, sino que deja a los compradores en total abandono, por cuanto esa expectativa de comprar un lote habilitado, queda diluida.

Ante esto, considero que si tenemos que la libre disponibilidad solo da lugar a la anotación provisional, no permitiendo la transferencia posterior sino que permanecerá de forma preventiva hasta la recepción de obras, y que la venta garantizada autoriza al habilitador realizar una primera venta del lote pero también de forma preventiva, pese que el Tribunal Registral viene pronunciándose respecto de la procedencia de actos de disposición posteriores a la anotación preventiva, lo cual no resuelve caso alguno; por cuanto dichos actos seguirán teniendo la calidad de preventivo y que dichos predios pre independizados de igual forma no accederán al sistema financiero a través de los créditos hipotecarios, porqué si preguntamos a un trabajador de dicho sistema si ¿otorgan créditos hipotecarios a un cliente que garantizará el préstamo con un predio anotado de forma provisional? La respuesta es negativa.

Entonces, por qué seguimos admitiendo registralmente dos figuras que tienen similar efecto: preventivo,  que no coadyuva (como se piensa) realmente al tráfico inmobiliario en sí, careciendo de utilidad que ambas coexistan; por lo que considero que debe dejarse de admitir resoluciones de libre disponibilidad y únicamente aceptar la venta garantizada, ello porqué dicha figura acepta una cesión de la posición contractual que podría permitir culminar el proyecto de habilitación y porque además, las Municipalidades pueden solicitar que el habilitador garantice de forma efectiva la ejecución total de las obras. Se trata de un trabajo en coordinación, Municipalidad y Registros Públicos.

Autor: Jessica Inés Díaz Delgado
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