Mediante Pleno del Tribunal Registral realizado el 12 y 13 de Abril 2018, se precisó o estableció una excepción al precedente de observancia obligatoria al Trigésimo Segundo Pleno realizado el 3 y 4 de Abril del 2008, respecto a la reinscripción de una hipoteca que había sido cancelada por Caducidad, estableciendo un supuesto bajo el cual sí procedería su reinscripción.
La excepción planteada bajo el nuevo precedente surge frente a la solicitudes de reinscripción de hipotecas canceladas por caducidad, de modo que se ha generado un nuevo acto inscribible creado por la Jurisprudencia registral: LA REINSCRIPCIÓN DE HIPOTECA y que constituiría la única forma de “revivir” una hipoteca registralmente extinta, pues no procedería dicha reinscripción respecto a las demás causales de extinción reguladas por el código civil.
Apreciación personal respecto de los requisitos:
1.- En el precedente sólo se exige que el predio siga siendo de propiedad del constituyente de la garantía, pues establece que resultará procedente “siempre que el predio siga siendo de propiedad del constituyente de la garantía”, lo que obedecería que en el caso de una transferencia onerosa inscrita, resulta de aplicación el Principio de Buena Fe Registral regulada por el art. 2014 del código civil, y por lo tanto no se ampara el pedido; contrario sensu, deberá entenderse que en el supuesto de que éste haya sido transferido a título gratuito a favor de tercero, debería proceder la reinscripción de la hipoteca, pues éste (tercero) no podría beneficiarse de la protección que brinda dicho principio.
2.- Sobre la acreditación de la Obligación pendiente de pago: El Tribunal exige la presentación de copia certificada del auto de ejecución consentido y del auto que ordena el remate. Respecto a la exigencia de la emisión de dicho auto (que incluso podría ser la misma resolución) considero que se ha exigido en esos términos pues ello implica la previa evaluación de la autoridad jurisdiccional respecto a la vigencia y validez de la garantía hipotecaria, pues haciendo un análisis de los artículos 690-D, 722, 723 del Código Procesal Civil, ante el ejercicio de la acción real de ejecución de hipoteca, el juez evalúa la exigibilidad, vigencia de la obligación, así como la formalidad y validez del título constitutivo, únicos supuestos que en caso de ser evaluados en forma negativa por la autoridad, conllevarían a la denegación de la ejecución, entiéndase que dicha demanda habría sido rechazada. En ese sentido, si a nivel registral, para la reinscripción de la hipoteca, se exigiera solamente la resolución que contiene el mandato ejecutivo –primera resolución que emite el juez en este tipo de procesos, simil a un auto admisorio- ella no resultaría suficiente para acreditar la vigencia de la obligación pendiente y que se debe satisfacer, sino que con la emisión de la resolución que resuelve la contradicción interpuesta por el obligado (o consentido el mandato de ejecución) recién se acreditaría la existencia de una deuda exigible , vigente y válida.
Por otro lado, considero excesivo que se exija la presentación de copia certificada de dichos actuados procesales, pues en vista de la actual facilidad de acceder a los procesos judiciales en trámite, resultaría suficiente que se acredite a través del módulo de consulta de expedientes judiciales de la página web del Poder Judicial, siempre que de dicho módulo se pueda verificar que el proceso de ejecución corresponde a la hipoteca que se solicita reinscribir, caso contrario SÍ deberá presentarse copia certificada de la pieza procesal que acredite dicha circunstancia.
Autor: Meivis Pamela Huamaní Servellón
Analista Registral y Registradora de la Zona Registral N° XI – Sede Ica
