El Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, según lo define el Artículo 129 del TUO del Reglamento de la Ley 27157 aprobado por D.S N° 035-2006-VIVIENDA: “Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios».
De la citada definición se puede concluir que el régimen de propiedad exclusiva y común, supone la existencia de dos tipos de bienes: por un lado las secciones de propiedad exclusiva sobre las cuales recae el derecho de propiedad exclusivo y excluyente y, por el otro, las zonas comunes de la edificación, cuya titularidad le corresponde a todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva en función de los porcentajes de participación que se les haya asignado en el reglamento interno de la edificación.
En el régimen de propiedad exclusiva y común, la existencia de ciertas zonas comunes es necesaria para el normal funcionamiento de la edificación sujeta al régimen y para que los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva puedan ejercer su derecho de propiedad respecto de sus secciones. Sin embargo, existen también algunas zonas comunes que no son necesarias para la existencia del régimen, por esa razón la junta de propietarios puede optar por cambiar su naturaleza de propiedad común a propiedad exclusiva.
Nuestro ordenamiento jurídico regula dos instituciones a efectos de que la junta de propietarios pueda acordar la conversión de zonas comunes a secciones de propiedad exclusiva, estas dos figuras son: el reconocimiento de la propiedad preexistente de los aires y, la desafectación y transferencia de zonas comunes.
En el caso del reconocimiento de propiedad preexistente de los aires, esta figura se encuentra regulada en el numeral 5.7 de la Directiva n.° 009-2008-SUNARP/SN[1]. Respecto a esta Institución podría pensarse que únicamente se aplica en el caso de los aires; sin embargo, la figura se aplica también para reconocer la propiedad preexistente de otras zonas comunes diferentes a los aires.[2]
Asimismo, si bien de una lectura inicial de la Directiva antes citada, se podría concluir que el reconocimiento de la propiedad preexistente
tendría que realizarse únicamente a favor del propietario constructor, el Tribunal Registral[3], ha señalado que también puede reconocerse la propiedad preexistente a favor de personas diferentes al propietario constructor y a favor de cualquiera de las secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación.
En relación, al reconocimiento de la propiedad preexistente, debe tenerse presente que, si el reglamento interno señala de manera expresa que los aires son comunes, entonces el acuerdo de reconocimiento solamente podrá adoptarse con el voto a favor de todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, es decir, se requiere unanimidad. En el supuesto, de que el reglamento interno no indique nada respecto a los aires, entonces el acuerdo de reconocimiento se podrá adoptar con el voto a favor de los propietarios que representen la mayoría calificada de los porcentajes de participación en los bienes comunes[4].
El título que da mérito a la inscripción del reconocimiento es la copia certificada del acta de asamblea de junta de propietarios en la que se acordó el reconocimiento de la propiedad preexistente, de ser el caso, acompañado de los documentos que acrediten la convocatoria de los propietarios que no asistieron a la asamblea.
En el procedimiento de desafectación y transferencia de zonas comunes, el acuerdo de desafectación y transferencia se adopta con el voto conforme de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva que representen por lo menos los 2/3 de los porcentajes de participación en los bienes comunes[5]. Además, se deberá de notificar por vía notarial, respecto del acuerdo de desafectación y transferencia de las zonas comunes, a los propietarios que no asistieron a la asamblea[6].
Se puede diferenciar en el procedimiento de desafectación y transferencia de zonas comunes la existencia de dos etapas: la primera es la aprobación de la desafectación y transferencia de las zonas comunes por parte de la junta de propietarios; y la segunda es la formalización de la transferencia mediante el otorgamiento de la escritura pública correspondiente, la misma que deberá ser otorgada por la junta de propietarios por una parte, que puede ser representada por su presidente, y de la otra parte por los adquirentes.
En ese sentido, en el caso de desafectación y transferencia de zonas comunes, además de la copia certificada del acta donde consten los acuerdos correspondientes, tendrá que presentarse al Registro la escritura pública donde se formalice la transferencia de las zonas comunes desafectadas.
Finalmente, sea que la conversión de zona común a sección de propiedad exclusiva se realice mediante el reconocimiento de propiedad preexistente o mediante la desafectación y transferencia, será necesario que conjuntamente con dicho acto se inscriba la modificación de la independización y del reglamento interno inscrito[7].
[1] Aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos n.° 340-2008- SUNARP/SN
[2] En ese sentido, se pronunció el Tribunal Registral en la Resolución n. 2622-2015- SUNARP-TR-L de fecha 21/12/2015.
[3] Resolución n. 749-2015- SUNARP-TR-L de fecha 17/04/2015.
[4] Numeral 5.7 de la Directiva n.° 009-2008-SUNARP/SN
[5] Artículo 135 del Reglamento de la Ley 27157 aprobado por D.S. N.° 035-2006-VIVIENDA.
[6] Artículo 148 del Reglamento de la Ley 27157 aprobado por D.S. N.° 035-2006-VIVIENDA.
[7] Resolución n. 1103-2015- SUNARP-TR-L de fecha 05/06/2015.
Autor: Maritha Elena Escobar Lino
Abogada y Vocal (s) del Tribunal Registral
