Tener plenamente identificado un predio es una necesidad en estos tiempos, sobre todo, que se publicite el área real del predio en su respectiva partida registral. Ello, a fin de garantizar la protección de la propiedad ante terceros y ser reconocido como propietario de la extensión del predio que obra inscrito en el registro. “La publicidad de los d.r(derechos reales) se logra inscribiéndolos en Registros. Públicos a los que tengan acceso las personas interesadas de conocer su existencia y pertenencia.” (Albaradejo, 2011. p. 460.)
Si un predio está identificado en una partida registral, donde se publicite el área del predio, así como sus medidas perimétricas y la descripción de sus linderos. Dichos elementos permiten identificar y diferenciar un predio de otros predios. El principio de folio real junto con el principio de impenetrabilidad son garantía de que la partida registral corresponda en forma única a cada predio, y quede sentado en forma óptima las modificaciones físicas del predio. Para precisar la información física de predios urbanos, sea el área y/o medidas perimétricas, y si se cumplen las condiciones no habrá necesidad de llegar a activar el procedimiento no contencioso regulado en los literales b) y c) del art. 13 de la Ley Nro. 27333, éste es la rectificación por mutuo acuerdo, aunque el área de catastro detecte la superposición de área de predios colindantes, con la salvedad que se rectifiquen el área y linderos de los predios colindantes. En este acto, necesariamente, deben intervenir las personas afectadas, como expresión de su voluntad, de aceptar la nueva área del predio. En la escritura pública se indicará la nueva área, linderos y medidas perimétricas del predio. Dicho instrumento público irá acompañado de la documentación técnica correspondiente.
De otro lado, tenemos la rectificación unilateral del predio. Respecto a éste acto podemos preguntar ¿Cuándo podemos rectificar en forma unilateral el área, medidas perimétricas del predio? y ¿Cuáles son sus procedimientos y requisitos? ¿Deben intervenir los colindantes? Los documentos a presentar en el Registro son la escritura pública con la intervención del titular registral, los planos catastrales y la memoria descriptiva o de ser el caso el plano perimétrico junto la memoria descriptiva. Con los requisitos del art. 20 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios los planos deben estar georeferenciados y consignar sus respectivos cuadros de datos. Debe tenerse en cuenta que el concepto de finca “como trozo de terreno delimitado poligonalmente y pertenece a un propietario o varios proindiviso…” (Chico y Ortiz. 2000. p. 460). Por Resolución 2928-2017-SUNARP-TR-L., se ha señalado que la rectificación de área en forma unilateral debe tener las siguientes “condiciones presupuestos:
- Que lo solicite el propietario inscrito.
- Que se acompañe la documentación prevista en el art. 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de acuerdo al tipo de predio.
- Que, el área de catastro determine indubitablemente que el ámbito gráfico resultante se encuentre dentro del predio inscrito.
- Si el predio se encuentra afectado con gravámenes convencionales inscritos o medidas cautelares, deberá acreditarse la autorización de los acreedores, el órgano jurisdiccional o administrativo”. Recuperado https://www.sunarp.gob.pe/busqueda/jurisprud_res2.asp (párr. 35 )
La opinión del área de catastro es vinculante para el registrador, de tal forma que está en la obligación de seguir la opinión técnica emitida por dicha área. El área del predio a rectificar puede ser a mayor o menor área, con la condición que el área de catastro determine sin tener lugar a duda alguna que el polígono resultante se ubica dentro del ámbito del predio inscrito.
¿Qué hacer si el área de catastro no puede determinar que la ubicación del predio materia de la rogatoria corresponde al predio inscrito? Entonces, no podrá efectuarse la rectificación de área en forma unilateral, siendo necesario acoger uno de los procedimientos regulados en el art. 13 de la Ley N° 27333.
Al respecto, el tribunal registral en el CLXXIV Pleno del Tribunal Registral- realizado en sesión presencial extraordinaria modalidad presencial el 6 de marzo de 2017- adoptó el siguiente criterio “…No impide la inscripción de la rectificación o determinación del área, linderos o medidas perimétricas de un predio que la oficina de catastro informe que está imposibilitada de establecer que corresponde el predio al que se refiere la rogatoria. Esto no es aplicable a la rectificación unilateral de área, linderos y medidas perimétricas recogida en el precedente del 155° Pleno”. Recuperado https://www.sunarp.gob.pe/busqueda/jurisprud_res2.asp (párr. 9). Con el apoyo del área u oficina de catastro se desvirtuará que la lesión de derechos de terceras personas. Así tenemos la seguridad que no se le está privando el derecho de defensa a ninguna persona. Por ello, en la rectificación de área unilateral no exige la intervención de los colindantes del predio.
¿Es la superposición impedimento para la rectificación unilateral del Predio? El Tribunal Registral ha expresado por Resolución N°1407-2013- SUNARP-TR-L que “Aun cuando sea obligación del Área de Catastro, informar la existencia de eventual superposición, dicha circunstancia no impedirá la inscripción del título presentado conforme a lo establecido expresamente por el art. 62 del RGRP, salvo que del informe técnico se desprenda que como consecuencia del acto a inscribir – en el presente caso, rectificación de áreas y linderos-, se genere una superposición con un predio previamente registrado.” (Recuperado https://www.sunarp.gob.pe/busqueda/jurisprud_res2.asp. párr. 36)
CALABRESI, citado por Bullard, “desperdiciar en una sociedad donde los recursos son escasos, es injusto. Lo que se busca es, por lo tanto, un Derecho que, sin olvidar otros aspectos o valores a los cuales se deba, sea un Derecho eficiente, es decir, un Derecho que evite el uso inadecuado de los recursos, creando incentivos de conducta correctos para lograr ese fin”. (Bullard, 2003, p. 39.). Hemos tratado dos figuras muy similares, cuyo fin es lograr la rectificación de área. Lo que se propone es tener herramientas legales que permitan rectificar el área del predio y que se publicite el área real que el predio ostenta. Sin caer en excesos de requisitos, o documentos impertinentes. Pedir lo justo para el trámite registral, propiciar la inscripción del acto, es el fin de los actos tratados.
Bibliografía:
Albaradejo, Manuel. Compendio de Derecho Civil. EDISOFER sl. Libros Jurídicos. Decimocuarta Edición. 2011.
Chico y Ortiz, José María. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. Cuarta edición actualizado. Madrid Barcelona. 2000.
Bullard Gonzalez, Alfredo. Derecho y Economía. El análisis económico de las instituciones legales. Palestra Editores. Lima. Primera Edición. Agosto del 2003.https://www.sunarp.gob.pe/busqueda/jurisprud_res2.asp página Web de la SUNARP Resolución 2928-2017-SUNARP-TR-L de fecha 26 de diciembre del 2017. https://www.sunarp.gob.pe/busqueda/jurisprud_res2.asp página Web de la SUNARP, Resolución N° 1407-2013- SUNARP –TR-L de fecha 27 de agosto del 2013.
Autor: Katty Isidora Gaona Abad
Registrador Público de la Zona Registral N° XI – Sede Ica
