Mediante la Ley Nº 28294 ahora modificada por el D. Leg. 1288, se creó el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios, para ello se instauró el Sistema Nacional Integrado de Información Catastral Predial, con la finalidad de regular la integración y unificación de los estándares, nomenclatura y procesos técnicos de las diferentes entidades generadoras de catastro en el país, así como vincular la información catastral con el Registro de Predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos; sin embargo, el objetivo hasta la fecha no se cumple pues la unificación de estándares aún no culmina.
El acto registral producto de la vinculación Catastro Registro es el procedimiento de saneamiento catastral registral el cual opera cuando exista discrepancia entre la información registral y la catastral. Contiene dos formas de saneamiento: de predios inscritos cuando no se cuente con base catastral digital y de predios inscritos que sí cuentan con base catastral digital. El primero, consta de tres fases de diagnóstico técnico legal, de levantamiento catastral y de acciones de saneamiento. El segundo, consta de las etapas de anotación preventiva y de inscripción definitiva.
En cuanto al aspecto técnico pueden generarse tres supuestos. La inexistencia de superposición, la existencia de superposición y la imposibilidad de determinar superposición con los colindantes sea por falta o deficiencia de datos técnicos archivados. En la calificación, la inexistencia o imposibilidad de determinar superposición genera se extienda el asiento de anotación preventiva en la partida involucrada; empero, la determinación de existencia de superposición además ocasiona se extienda un asiento de correlación en la partida colindante superpuesta.
De otro lado, anotado preventivamente el inicio del saneamiento catastral registral aquel que se considere afectado puede accionar su defensa a través de la figura de la oposición, en este caso, el pronunciamiento puede ser como sigue: Desestimar la oposición y ordenar la inscripción definitiva cuando se descarte afectación. Declarar estimada la oposición e improcedente la inscripción definitiva, en aquellos casos donde la oficina de catastro determine superposición pues existe certeza de afectación y el Registro no puede amparar una inscripción con afectación a terceros. En el supuesto de imposibilidad de determinación de traslape, la carga de probar la afectación corresponde al que se siente agraviado, así se acordó en el CXXX PLENO del 08 de junio de 2015. En este escenario, si el opositor logra acreditar afectación el procedimiento concluye dando por estimada la oposición y declarando la improcedencia de la inscripción definitiva; de cara contraria, si el opositor no logra probar afectación se declara desestimada la oposición y se ordena la inscripción definitiva.
Desglosadas las alternativas, cuando la oficina de datos catastrales que administra el Registro determina superposición pero el colindante no se opone, se logra el saneamiento de la partida rogada; no obstante, subsiste la inexactitud respecto de la partida colindante superpuesta, el problema radica en que la partida colindante continúa publicitando las medidas y área erróneas. Idéntica inexactitud continúa cuando el administrado se opone al procedimiento pero no es posible descartar afectación por falta de documentación técnica. Por otro lado, cuando el informe técnico arroja traslape entre partidas y existe oposición de por medio, si bien es cierto el procedimiento concluye y se declara improcedente la inscripción definitiva, también es verdad que la inexactitud y la superposición subsisten. Así el propósito del saneamiento y la vinculación Catastro y Registro se convierten en un despropósito.
Lo que debiera realizarse, es encaminar el procedimiento administrativo como uno de naturaleza trilateral, donde los administrados acudan a la administración y esta actúe como tercero imparcial resolviendo el conflicto. En ese orden de ideas, el Registro debe actuar el llamamiento al potencialmente afectado (al titular registral del predio con correlación anotada) o resolver la oposición y de las resultas de las evaluaciones, de ser el caso, sanear ambos predios en un solo procedimiento. Me explico. En la oposición (con superposición fehaciente o por insuficiencia probatoria) o con el llamamiento (por afectación efectiva sin oposición) se debiera efectuar el levantamiento catastral y una vez dilucidado los lindes proceder con la rectificación de ambas parcelas. Considero que este camino es el más idóneo de aquél que mantenemos hasta la fecha, en el cual con oposición desestimada por imposibilidad técnica o con superposición detectada sin oposición el predio colindante se mantiene con las medidas primigenias superpuestas.
Si el objetivo es lograr un calce perfecto entre la realidad registral y extraregistral en aras de lograr una efectiva vinculación catastro registro el saneamiento debe ser masivo a cargo del Estado, en caso de incoarse de forma particular, el Estado a través de su administración, en este caso, SUNARP debe procurar el saneamiento de las parcelas involucradas, rogada y afectada, de cara a un saneamiento certero y efectivo.
Autor: Karina Rosario Guevara Porlles
Registrador Público de la Zona Registral N° IX – Sede Lima
