Nuestro sistema registral en principio, carece de censura previa respecto a la presentación de títulos al Libro – Diario[1], es decir puede presentarse literalmente cualquier documento al registro, salvo que se caiga en supuestos muy específicos como: no llenar el formato de solicitud de inscripción[2], que el presentante no acompañe la documentación indicada en la solicitud o la acompañe sólo en copia simple, no abone los derechos registrales exigidos para su presentación, o que el presentante no haya sufragado en las últimas elecciones, y no acredite la dispensa respectiva o la no obligación a sufragar (Arts. 15 y 17 del Reglamento General de los Registros Públicos – RGRP). El caer en una de las atingencias de la glosada relación cerrada, genera la imposibilidad[3] de extender un asiento de presentación y por ende torna inviable la inscripción de un derecho o titularidad determinada.
Estando a lo glosado, podemos afirmar que al registro (Libro-Diario) podrá presentarse una minuta (original o copia certificada) de transferencia de dominio onerosa o gratuita de un inmueble sin haber sido aún elevada a escritura pública, y generar por derecho propio un título[4].
Una vez generado este título en el registro, emerge la figura de la calificación registral que constituye el examen legal que efectúa el registrador y, en su caso, el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral.
En dicha calificación, se aprecia entre otras cosas, los dos aspectos que tiene un título, uno el denominado formal y otro el material, sobre ello resulta ilustrativo citar el cuarto punto del análisis de la Resolución Nº144-2007-SUNARP-TR-L que indica:
“Ahora bien, debe tenerse en cuenta la diferencia entre título material y título formal. Doctrinariamente se distingue entre título material y título formal, el primero referido a la causa o razón justificativa de la adquisición del derecho o de su modificación o extinción. El segundo, al documento en el cual consta la causa del pacto o contrato que se desea inscribir[5]. En palabras de Roca Sastre, título formal es la expresión documental del título material registrable, o sea, el vehículo que lo hace presente en el Registro de la Propiedad, aunque sea por medio de su copia, traslado, testimonio o certificación[6].”
En este orden de ideas, el literal e)[7] del artículo 42 del RGRP, prescribe que el acto o derecho inscribible que no preexista al asiento de presentación respectivo debe tacharse sustantivamente; pero no constituye causal de tacha sustantiva la falta de preexistencia del instrumento que da mérito a la inscripción donde dicho acto o derecho consta.
En tal sentido, el título material es la voluntad de transferencia dominical que se inscribe en el Registro, y el título formal es el documento que contiene el acto material como lo sería la escritura pública.
Si tenemos la presentación de una minuta de compraventa donde se acuerda la transferencia dominical; en sentido estricto, el título presentado no reviste la formalidad[8] para su inscripción.
Sin embargo, la eventual falta de preexistencia de la escritura pública exigido normativamente para acceder al registro, no enerva el hecho que este acreditado que el titulo material (transferencia de dominio) preexistía o existía al momento de extensión del asiento de presentación, pues está contenida en dicha minuta[9]. En tal sentido, para lograr su inscripción en el registro deberá presentarse la escritura pública que contenga dicha minuta de compraventa, no debiendo ser materia de calificación negativa la no preexistencia de dicho título formal a la fecha de su presentación en el registro[10].
Con relación a la Quinta Disposición Transitoria[11] del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, esta norma debe ser concordada con el literal e) del artículo 40 del RGRP, en razón que esta última dispone que el acto o derecho inscribible que no preexista al asiento de presentación respectivo adolece de defecto insubsanable, pero que no constituye causal de tacha sustantiva la falta de preexistencia del instrumento que da mérito a la inscripción donde dicho acto o derecho consta. En tal sentido, es claro que la formalidad del instrumento público debe ser acreditada a la fecha de la inscripción y no a la fecha de la presentación del título, como puede establecerse de una lectura en conjunto de las dos últimas normas aludidas.
[1] El Libro-Diario es una herramienta tecnológica utilizada para llevar un control riguroso del ingreso de los documentos al registro, para lo cual se genera un asiento de presentación que entre otras cosas contiene la fecha, hora, minuto y segundo del ingreso del documento al registro y la asignación de un número correlativo con el cual se le identificara al título y que es el punto de partida del procedimiento registral.
[2] Salvo la presentación masiva de solicitudes de inscripción efectuada por entidades encargadas de programas de titulación, formalización o saneamiento de propiedad; así como, la presentación de títulos mediante el uso de medios informáticos que aseguren su inalterabilidad, integridad y su incorporación a archivos magnéticos. Por último no se llena formulario de inscripción cuando lo pide una autoridad judicial mediante oficio dirigido al funcionario competente de la oficina registral. Si el oficio fuera enviado por una autoridad administrativa, se requiere que los actos estén exonerados, inafectos al pago de derechos registrales o se encuentre previsto el pago diferido de dichos derechos (Arts. 14, 15 y 16 del RGRP).
[3] Este listado debe ser conocido perfectamente por el personal que labora en caja diario, de lo contrario ocurrirá una suerte de discrecionalidad ejercida por dichos funcionarios, para lo cual no existe base legal. El registro únicamente puede rechazar un documento presentado ante el, si y solo si, cae en uno de los supuestos de inadmisibilidad previstos en los artículos 15 y 17 del RGRP; como decía el maestro José García García refiriéndose al Registro de la Propiedad de España, al registro puede presentarse una carta de amor.
[4] Entendiéndose por título al documento en que se funda inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que por sí solo, acredita fehaciente e indubitablemente su existencia. (artículo 7 del RGRP)
[5] CHICO Y ORTÍZ, José María. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. Marcial Pons Ediciones Jurídicas S.A. 1994, p. 488.
[6] ROCA SASTRE, Ramón y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario. Fundamentos de la Publicidad Registral. Tomo I. Bosch, Casa Editorial, S.A., 1995, p. 301.
[7] Este literal es la incorporación del Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el pleno V celebrado en sesión ordinaria los días 5 y 6 de setiembre de 2003. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 20 de octubre de 2003 y que consignaba lo siguiente: “Constituye defecto insubsanable, la inexistencia del título material al momento de generar el asiento de presentación que constituye la causa directa e inmediata de la inscripción”.
[8] la normativa registral puede establecer formalidades mayores para el acceso de una transferencia de dominio al registro, pero no puede ir en contra de la normativa civil que en su artículo 949 establece lo siguiente: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.”. Es decir, la norma sustantiva no establece ninguna formalidad para que opere la transferencia inmobiliaria, únicamente exige la existencia de la expresión de voluntad (consenso) en ese sentido.
[9] La glosada minuta en cualquiera de los casos, sea original o copia certificada tendrá fecha cierta, en la primera por la presentación ante el registro (Art. 245º del CPC) y la segunda por la fecha de la certificación.
[10] Lo señalado no opera en el contrato de donación de inmuebles, por cuanto dicho contrato no queda perfeccionado por el consentimiento de las partes, sino que requiere además de la forma señalada por ley bajo sanción de nulidad; es decir la escritura pública.
[11] “En aplicación del artículo 7 de la Ley Nº 27755, para la inscripción de actos de disposición emanados de la voluntad de las partes sólo se admitirán escritura pública o formulario registral legalizado por Notario, salvo el caso de formalidades distintas previstas por leyes posteriores a la Ley Nº 27755.
Los formularios registrales certificados por Notario o abogado fedatario y los documentos privados legalizados por Notario, con anterioridad al 16 de junio de 2004, referidos a los actos a que se refiere el párrafo anterior, sólo se admitirán hasta el 31 de octubre de 2008.” (Lo resaltado es nuestro).
Autor: Gustavo Zevallos Ruete
Registrador Público y Vocal (s) del Tribunal Registral
